2020年上半年綠城集團剛完成收購3起，總金額28.29億元，新發(fā)起3起并購，總金額41.03億元。

圖表1：綠城集團新湖中寶連續(xù)并購事件

2020年4月26日，綠城中國(03900.HK)發(fā)布公告，附屬綠城房產、新湖中寶、浙江啟智、南通啟新、南通啟陽及新湖地產訂立浙江啟智股份轉讓及項目合作協(xié)議，附屬同意收購浙江啟智100%股權。應付總額為11.5億元人民幣，其中包括股份轉讓代價3.97億元及財務資助7.53億元。此外，附屬綠城房產、新湖地產、南通新湖及新湖中寶訂立南通新湖股份轉讓及合作協(xié)議，附屬同意收購南通新湖50%股權，應付總額為6.72億元，其中包括股份轉讓代價7154.7萬元及財務資助6億元。

新湖項目出售預期

帶來經營效益提升

資產周轉慢導致新湖中寶不少項目以及項目公司負債高企，諸如上海中瀚置業(yè)有限公司總資產約為47.15億元，總負債46.54億元，其中一年內到期的非流動負債達23.41億元。其他多個出售的項目中，或者含有負債，或者由綠城提供借款。

圖表2：新湖中寶負債情況

負債高企的同時，銷售低迷。新湖中寶的凈利潤已經連續(xù)3年負增長。2017年-2019年三年間，新湖中寶分別實現(xiàn)歸母凈利潤33.22億元、25.06億元、21.12億元，分別同比下滑43.1%、24.55%、14.08%。與此同時，新湖中寶的營業(yè)收入也已經連續(xù)兩年下降。2018年實現(xiàn)營業(yè)收入172.27億元，同比下滑1.56%；2019年實現(xiàn)營業(yè)收入148.1億元，同比下滑14.03%。

圖表3：新湖中寶近幾年財報狀況

圖表4：2019年報同業(yè)對比情況

根據(jù)2020年度主要房地產項目開發(fā)計劃表，新湖中寶2020年銷售目標為249.19億元。這一數(shù)據(jù)較2019年的合約銷售額162億元，同比增長65.01%。通過項目出售引入綠城中國這一合作伙伴，通過并表預期將提升新湖經營業(yè)績。

低成本擴充土地儲備

或是綠城中國并購動機

綠城中國今年給自己定下了2500億元的小目標以及五年后5000億元的大目標。為了匹配銷售規(guī)模，綠城今年的新增貨值也超過2500億元，土地權益投資金額不低于600億元。

圖表5：新湖中寶土地儲存情況

財務資助出于降低風險考慮。此次綠城收購的上海中瀚和浙江啟豐，則包括13.83億和1.93億元財務資助。其中向上海項目提供的13.83億財務資助將由買方向目標公司提供，按年利率10%計息，而財務資助所有本金及利息須由目標公司在不遲于2024年3月28日前付予買方。換言之，綠城一方面能從收購項目中按所持比例進行利潤分配，同時通過財務資助獲得相應利息收入，而不是將債權一并承擔過來，同時承擔相應風險。